집을 살 때 "공동명의로 할까? 단독명의가 나을까?" 많은 신혼부부와 기혼자들이 고민하는 부분입니다.
절세에 유리하다는 말도 많고, 반대로 나중에 복잡해진다는 얘기도 많죠.
그런데 실제로는 선택 하나로 수백만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다.
오늘은 실제 상담을 받아본 경험을 토대로
2025년 기준, 부부 공동명의의 장단점과 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해드립니다.
특히 종부세, 양도세, 상속세, 증여세가 고민이라면 지금 꼭 확인하세요.
목차
공동명의란?
공동명의는 집을 부부가 함께 소유하는 방식 입니다.
지분을 50:50으로 나누는 게 일반적이지만, 90:10 / 70:30처럼 조정도 가능합니다.
등기부등본에 두 사람의 이름이 함께 올라가고, 세금·대출·청약 등 많은 영역에 영향을 줍니다.
부부 공동명의의 장점
1. 종합부동산세 절세 가능
- 고가 아파트 한 채를 부부가 공동명의로 소유하면
→ 종합부동산세 공제를 2명 기준으로 적용받을 수 있음.
→ 즉, 단독명의로 할 때보다 적은 세금 부가 - 고가 아파트 한 채 보유한 경우 특히 유리
2. 양도세 절세
- 집을 팔 때 1인당 공제금액 2.5억 적용 (1세대 1주택 기준) → 부부 각각 적용되니 절세 효과 ↑
- 장기보유특별공제도 부부 각각 적용 가능
3. 상속/증여 플랜에 유리
- 미리 지분을 나눠놓으면 향후 자녀에게 증여할 때 증여세 줄이기 수월
4. 주택청약 우선순위 회피 가능
- 한쪽 명의만 무주택 상태로 유지하면 특별공급, 신혼희망타운 등 청약 기회가 생길 수 있음
부부 공동명의의 단점
1. 증여세 발생 가능성
- 자금 출처 불분명하면 '증여세' 발생 가능
- 예를 들어, 실제 돈은 남편이 100% 냈는데 등기는 50:50이라면
→ 국세청은 “배우자에게 증여한 것”으로 볼 수 있음
→ 수천만 원의 증여세 폭탄 맞을 수 있음
※ 해결 방법: 지분 비율 = 자금 출처를 맞추는 게 안전함.
(예: 남편 80% 돈 냈으면 지분도 80%)
2. 이혼 시 재산분할 복잡
- 공동명의는 공동소유 → 혼인기간 중 각자의 기여도(경제적, 가사노동, 양육 등)에 따른 재산분할이 원칙
- 실제 돈을 많이 냈어도 배우자의 가사 기여가 인정되면 예상과 다른 결과가 나올 수 있어 주의가 필요합니다.
3. 전세보증금 반환 문제
- 공동명의 시 임대차계약자 지정이 애매해질 수 있어 보증금 반환 등에서 분쟁 발생 가능
→ 임대차계약자 지정을 명확히 해야 보증금 반환 등에서 불필요한 분쟁을 막을 수 있음.
공동명의, 이런 분께 유리합니다
- 고가 1주택 보유자 (공시가 9억 초과)
- 향후 자녀 증여·상속 계획이 있는 분
- 청약 가점 또는 자격을 분리해서 유지하고 싶은 예비부부
- 소득이 높은 한쪽 배우자가 세 부담을 분산하고 싶은 경우
공동명의로 하려면 꼭 알아야 할 것
- 계약 시 바로 공동명의로 설정하는 게 가장 유리
→ 사후에 바꾸면 취득세 + 증여세 + 등기비용이 발생 가능 - 등기 지분은 실제 자금 출처와 일치시켜야 증여세 리스크 없음
- 5년 이내 국세청에서 자금출처조사를 할 수 있음
- 주택대출 실행 시에도 공동명의 여부가 영향을 줌
- 세금 문제 외에도 청약 자격, 전세 계약, 이혼시 분할 등 다양한 영향을 줌
명의 방식 하나로 세금 수백만 원 차이, 대출 가능 금액, 청약 자격까지 달라질 수 있습니다.
본인인증 후 간단한 정보만 입력하면, 공동명의 시 절세 가능액 / 증여세 여부 / 적정 지분율 등을 시뮬레이션 할 수 있습니다.
세금은 미리 준비하면 줄일 수 있고, 명의는 한 번 정하면 복잡한 과정을 거쳐야하기에 쉽지 않습니다.
상담을 통해 부부의 상황에 맞는 가장 현명한 선택을 하시기 바랍니다.
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